Ответственность юриста - риски при покупке и продаже недвижимости

Наиболее уязвимой стороной во время купли-продажи недвижимости (строения, нежилого помещения, сооружения, здания, земельного участка, дачи, жилого дома или квартиры) является покупатель. Ведь в случае возникновения непредвиденных трудностей, возвратить вложенные денежные ресурсы намного сложнее, нежели недвижимое имущество.

Передача недвижимого имущества новому владельцу производится по передаточному акту или другому документу о передаче (как правило, таким документом является сам договор купли-продажи, в котором указано данное условие). В случае неисполнения продавцом своей обязанности, покупатель вправе требовать отчуждения недвижимости и передачи ее себе на условиях, предусмотренных в договоре купли-продажи. Однако это право отпадает, если недвижимость уже была передана третьему лицу, имеющему право оперативного управления, хозяйственного ведения или собственности. Следует отметить, что преимущество имеет лицо, в пользу которого обязательство возникло раньше. Покупатель вправе потребовать возмещение материальных убытков, вместо требования передать недвижимое имущество.

Основными рисками для покупателя являются:

• риск признания сделки недействительной;
• риск признания операции незаключенной;
• риск покупки имущества, обремененного правами третьих лиц;
• риск неисполнения продавцом обязанности передать недвижимое имущество;
• риск приобретения недвижимого имущества ненадлежащего качества;
• риск отказа, приостановления в гос. регистрации перехода права собственности;
• риск приобрести объект культурного наследия;
• риск истребования имущества;

Рассмотрим некоторые риски более подробно.

Риск покупки имущества, обремененного правами третьих лиц

Договор аренды, заключенный в отношении реализуемого объекта не прекращается в связи с переходом права собственности. Это означает, что покупатель может оказаться в ситуации, в которой приобретенное недвижимое имущество обременено действующим договором аренды. Как правило, в таких случаях ставка арендной платы существенно ниже рыночной, а арендодатель лишен возможности внесудебного одностороннего расторжения договора.

Дабы минимизировать описанный выше риск, в договоре следует включить гарантии продавца об отсутствии в отношении недвижимого имущества тех или иных обременений. Также необходимо запросить выписку из ЕГРН и тщательно ее изучить.

Помимо договора аренды существует риск ареста недвижимости судом. Поэтому ознакомление с выпиской из ЕГРН перед покупкой обязательно. Попросите продавца заказать документ, и проверив его готовность, получить кадастровую выписку с самой последней информацией.

За что отвечает юрист при сделке с недвижимостью?

Юридические услуги по недвижимости необходимы прежде всего для того, чтобы обезопасить свои капиталы от тех или иных рисков во время приобретения собственного жилья. Операции с недвижимость сопровождаются большими денежными суммами, что нередко привлекает мошенников и аферистов. Последние, к слову, используя лазейки в законодательстве разрабатывают различные "серые" и "черные" схемы, из-за которых рядовые граждане теряют свои сбережения. Чтобы проверить чистоту сделки, следует обратить за помощью к профессиональному юристу. Квалифицированный специалист способен оказать следующие услуги:

• первичный анализ документов;
• консультирование перед покупкой, которое включает оценку рискованности и перспективности сделки;
• юридическую проверку чистоты объекта недвижимого имущества;
• экспертизу предоставленной правоустанавливающей документации;
• подготовку договора купли-продажи;
• подтверждение правоспособности обеих сторон;

Кроме вышеперечисленных услуг, после оформления договора профессиональный юрист выполняет сопровождение сделки в плане регистрации прав собственности в соответствующих государственных органах, а также предоставляет консультации по вопросам исполнения пунктов договора.

Чем юрист отличается от риэлтора?

Оформление покупки-продажи недвижимого имущества - это сложный процесс, требующий глубоких профильных знаний и профессионализма. Нередко эти функции предлагают риэлтерские компании, однако следует отметить, что они, как правило, сотрудничают непосредственно с юридическими конторами. Хороший риэлтор предлагает покупателям наиболее подходящие для них варианты жилья, в то время как юрист занимается изучением документов недвижимости и проверкой их чистоты.

Для инвесторов подобного рода комплексные услуги являются наиболее выгодным вариантом. Конечно, найти подходящую недвижимость можно и без участия риэлтора, а вот без консультации юриста обойтись сложно.

Как выбрать юриста?

Для дальнейшего сотрудничества следует выбирать высококвалифицированного узкопрофильного специалиста с хорошим опытом работы. Нужно поинтересоваться, с какими ситуациями приходилось сталкиваться юристу и какой процент дел заканчивается успешно для клиента. Таким образом можно найти юриста, который сможет положительно решить возникшую проблему.

И в заключении, для того чтобы максимально обезопасить себя при совершении следки с недвижимостью, изучите абсолютно всю информацию о владельце недвижимости и о переходе прав на продаваемую недвижимость, минимум за последние 3 года. Самую актуальную и последнюю информацию из Росреестра вы можете заказать тут.